住まいのコラム

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Vol:17

なぜ違う?新築マンションと中古マンションの修繕積立金。

物件整理を進める中で、新築マンションと中古マンションで異なる修繕積立金が気になったスミカ。
そこで、修繕積立金の仕組みについて説明を受けることに。

  • 登場人物紹介
    • 佐賀スミカ

      外資系に勤務するアラフォーOL。最近、周囲の女性がマンションを購入し、分譲マンションが気になり始める。

      家森マモル

      「住まいの情報館」館長。
      住まいを探す全ての人の安全・安心の相談パートナーを目指す。

      倉下アン

      転職したてのアラサー社員。不動産業界は初めてで、知識はまだまだだが、情熱は誰よりも熱い。

家森マモル
まず、修繕積立金と管理費の違いからお話ししましょう。
佐賀スミカ
よろしくお願いします!
家森マモル
管理費は日常的な管理に対して発生する費用、修繕積立金は共用部分の計画的な修繕のために積み立てる費用です。
実は、修繕積立金は管理費と区別して経理する必要があり、管理費に流用してはいけないとされています。
佐賀スミカ
え?何かで決まっているんですか?
家森マモル
異なる目的のために徴収した資金は明瞭に区分し、会計処理を行うべきとしたもので、国土交通省が標準管理規約として示しています。
あくまで修繕積立金は、将来的な大きな修繕のためにストックしていくお金なので、流用してしまい、マンションを修繕できなくなってしまうというリスクを避けなければならないですよね。
佐賀スミカ
生活費と老後資金みたいな関係ね。確かに簡単に老後資金を崩して使うと後々困ることになりますよね。
ところで管理費や修繕積立金って、どうやって金額が決まるの?
家森マモル
管理費は日常の維持管理に関する費用の総額。修繕積立金は長期修繕計画に基づき必要な金額の総額から決まってきます。それぞれ各住戸の面積に応じて割り当てたものが区分所有者が支払う費用になります。
長期修繕計画の対象となる期間については、25~30年が一般的であるとされています。
佐賀スミカ
なるほど、面積の比率によって決まるのね。
あれ?最初に総額を算出しているのに、どうして中古マンションは新築マンションより修繕積立金が高いんですか?中古マンションの方が、今のマンションより修繕のために必要なお金の総額が大きいということ?
家森マモル
いえ、そういうわけではありません。
新築マンションより中古マンションの修繕積立金が高いのは、築年数が経過するにつれて、徐々に値上がりしていくからです。
佐賀スミカ
どういうことかしら?
家森マモル

実は、国土交通省が「長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント」を出しておりますが、
それによると修繕積立金の積立方法には長期修繕計画で計画された修繕工事費の累計額を、計画期間中均等に積立てる方式(均等積立方式)の他、
当初の積立額を値上げする方式(段階増額積立方式)の2つがございます。
そして、ほとんどの場合「段階増額積立方式」が採用されております。

佐賀スミカ
え、どうして?
家森マモル
新築マンション分譲時には、修繕積立基金を集めて月額の修繕積立金は段階増額積立方式を採用する場合が多くなっております。このような方式は、購入者の当初の月額負担を軽減するため広く採用されていると言われています。
佐賀スミカ
なるほど。
そうすると、新築マンションも年数がたつと修繕積立金の金額が上がるのね。
家森マモル
その通りです。
佐賀スミカ
もう一つ気になっていたんですけど、修繕積立金って、他にも似たような名前のものがありますよね。
家森マモル
先程も話に出た修繕積立基金と修繕積立一時金ですね。
佐賀スミカ
それって、どう違うんですか?
家森マモル
まず、修繕積立金は、長期修繕計画に基づき、マンションの経年劣化等の修繕工事のために毎月積立てるお金です。
ただ、マンションの修繕は経年劣化だけで生じるわけではありません。
佐賀スミカ
そうなの?
家森マモル
たとえば、突発的な災害や故障などにより、マンション共用部に修繕が必要となる場合があります。
佐賀スミカ
あ、そうよね。
倉下アン
突発的な災害等でマンションの加入している保険で対応できない費用については修繕積立金より支出する場合もあるんですよね。
家森マモル

そして、分譲後すぐの修繕など、修繕積立金だけでは工事費が足りない場合の不足に備えるのが修繕積立基金。
不足分を補填するために集めるお金が修繕積立一時金です。

佐賀スミカ
そうすると、少し集める意味合いが違うのね。
家森マモル
その通りです。
修繕積立一時金は、長期修繕計画の定め方によっては、何年かに一度必要となる場合がありますし、必要がないように定める場合もあります。
一方で、修繕積立基金は新築入居時の一回だけで、その分高額に設定されていることが多いですね。ですので、中古を購入された場合は修繕積立基金の支払はありません。
佐賀スミカ
なるほど。そうすると、長期修繕計画をしっかりチェックしたほうが良いのね。
家森マモル
はい、他にもマンションによっては管理費や修繕積立金の滞納などがある場合があります。そうするとマンションの維持管理に支障が出ますので、その辺もチェックする必要がありますね。
佐賀スミカ
しっかりチェックするようにします!
家森マモル
修繕積立金に関しての基本は、こんな感じです。それでは、次の物件を整理してみましょう。
佐賀スミカ
はい、よろしくお願いします。

家探しをするうえで肝となる予算について館長たちと一緒に整理することにしたスミカ。
どのようにして予算を決めていくべきなのか、
次回、その気になる基準を館長がスミカに説明する。
to be continued…

家森館長のワンポイント!
国土交通省のガイドラインから知る、修繕積立金の相場。

こちらのデータは、国土交通省が平成23年に発表している 「修繕積立金に関するガイドライン」です。



マンションの共用施設はそれぞれ違うため、もちろん誤差は生じますが、過去の多数の物件に対してマンション管理業組合がまとめた積算データと、国土交通省が追加で長期修繕計画を詳細に分析して導き出した数値から導き出していますので、ある程度の目安としてご活用いただけます。

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