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Vol:19

中古マンション購入の要注意ポイント!?

白金高輪の高いポテンシャルを知ったスミカ。
さらに物件整理を続けるが、思わぬ要注意ポイントを知ることに。

  • 登場人物紹介
    • 佐賀スミカ

      外資系に勤務するアラフォーOL。最近、周囲の女性がマンションを購入し、分譲マンションが気になり始める。

      家森マモル

      「住まいの情報館」館長。
      住まいを探す全ての人の安全・安心の相談パートナーを目指す。

      倉下アン

      転職したてのアラサー社員。不動産業界は初めてで、知識はまだまだだが、情熱は誰よりも熱い。

家森マモル
それにしても、白金高輪で佐賀さまの希望に合う中古マンションがあったのは非常に幸運ですね。
佐賀スミカ
そうなんですか?
家森マモル
以前もお話ししましたが、佐賀さまのご希望に合う45m²~55m²のいわゆるコンパクトマンションは、供給数そのものが限られています。

【vol:11】コンパクトマンションと資産価値。

佐賀スミカ
そうでしたね。
だから、市場に出ている物件数も少なくて、その分資産価値も高くなるんですよね。
家森マモル
その通りです。それに加えて、白金高輪はかなりの人気エリアですので、中古物件が出てきてもすぐに契約になるケースが多くなっています。
佐賀スミカ
そうよね、人気エリアで、供給の少ないコンパクトマンションということは、去年ドラマで話題になった契約結婚のドラマみたいね、ホワイト企業に勤めている、仕事のできる草食系男子みたいな感じというか・・・。
倉下アン
確かにそうかもしれないですね。
あのドラマの男性のようにポテンシャルが高くて希少性が高いけども、手の届きそうな感じですよね。
佐賀スミカ
そうそう、でも実際はみんなが「手が届きそう」と思うから、競争率が高い感じ。
家森マモル
なるほど(笑)。
人気エリアのコンパクトマンションに確かにぴったりのイメージですね。
佐賀スミカ
館長もあのドラマ見てたんですか?意外(笑)。
家森マモル
意外でしょうか(笑)。
実は、人気エリアで希少性が高い場所で考える場合は希望の物件が見つかった場合にすぐに動く機敏性が必要になってきます。なので、購入準備の段取りをすることが重要です。
佐賀スミカ
購入準備の段取り?
家森マモル
中古マンションの購入の際には、早めに2つの段取りを済ませておくとスムーズです。
佐賀スミカ
2つの段取りって、何ですか?
家森マモル
一つ目は、資金計画をもう一度、しっかりと確認しておくことです。ご本人の資金や収入だけでなく、たとえば親からの贈与なども含めて、できる限り詳細に確認しておいた方がいいでしょう。
佐賀スミカ
確かに、資金計画があいまいだと、スムーズに進めるのは難しそうね。
家森マモル
2つ目は住宅ローンの事前審査を通しておくことです。
事前審査は、人によりケースバイケースですが、3~10営業日ほどかかります。
佐賀スミカ
なるほど、事前審査には何が必要なんですか?
家森マモル
事前審査にはこちらの書類を準備していただく必要があります。
・運転免許証と健康保険証
・前年分の源泉徴収票
・他に借入がある場合は返済予定表と残高証明書

これは住宅ローンを組む人全員分が必要です。
こちらも早めに揃えておいた方がよいでしょう。
佐賀スミカ
う~ん、準備に結構時間がかかりそうですね。
どうして、中古マンションだと、早めにこんな段取りが必要なんですか?
家森マモル
同じマンションでも、新築マンションと中古マンションでは、販売形態が違うからです。
中古マンションの場合、不動産会社は、住宅ローンの事前審査が通っていない方の購入申込書は受け取っても留保されることが多いのです。
佐賀スミカ
え?それって買わせてくれないってことですか?
家森マモル
そうですね。多くの場合、申込の早さより、契約やお引渡しが早く確実に出来るお客様の申込が優先されます。
なので、先に申込をしたとしても、ローン審査等を通している間に、すでにローン審査が通っている人からの申込があると、そちらが優先されることが多いのです。
佐賀スミカ
なんだかそれって、割り込みみたいでずるい気がするけど・・・。
家森マモル
これは、新築マンションの場合は一般的に売主と購入希望者の窓口は一緒の場合が多いのですが、中古マンションは一般的に売主の窓口となる不動産会社と購入検討をされるお客様の窓口の不動産会社は違ってきます。
売主側の窓口は売主の利益を優先しますので、より条件が良く確実で早い契約が出来るお客様を契約までの間は選択しようと考えます。ローンが通るかわからない方は通っている方より確実性が低いので優先順位が下がってしまうのです。
佐賀スミカ
なるほど競争原理が働くから、人気が高い不動産であればより一層売主の利益が最優先になるということですね。だから、早く契約できて売主の利益が確実となる分、審査が既に通っている人を優先すると。
家森マモル
その通りです。ある意味で、新築マンションの販売会社というのは、「売り手の窓口」であると同時に、「買い手の窓口」でもあります。
だから、たとえば同じようにまだローン審査が通っていない人の申込の場合でも、審査の結果が出るまで、住まいを押さえておくなどの融通をきかせることもあります。
しかし、中古マンションの売主側の窓口の不動産会社はあくまで売り手の利益を優先する立場ですので、買主側の条件は競争となった場合はマイナスポイントとしてのみ見られます。
佐賀スミカ
そっかあ、人気のエリアだから今出ている物件も、すぐに手続きを進めないとせっかく気に入っても他の人に取られてしまうかもしれないですね。
う~~~~ん、でも、まだ他にも気になる物件があるし、そこまで焦って白金高輪にしようという気には、今はならないわね。もっとしっかり比較検討したいし。
家森マモル
そうですね。佐賀さまはまだ希望が整理されているわけではありませんからもう少し希望内容を整理していきましょう。
佐賀スミカ
はい、引き続き、気になる物件の整理をしたいので、よろしくお願いします。

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新築マンションと中古マンションの販売形態の違いを知ったスミカ。
着々と知識を蓄えながら、スミカの家探しはまだまだ続く。
to be continued…

家森館長のワンポイント!
国も積極的に推進に取り組む中古マンション市場。

国土交通省では、中古マンションが新築マンションと比較して、購入に必要な情報を得にくいという状況を改善すべく、2015年6月より、必要な情報をデータベース化する取り組みを始めています。
現在は、横浜市、静岡市、大阪市、福岡市での試行運用となっていますが、今後の拡大を目指しているようです。これにより、中古マンション市場はますます成熟し、比較検討や購入決定を適切に行えるようになることが予想されます。

『国土交通省』サイトをみる

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