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Vol:23

知っておきたい住宅ローン減税の基礎知識!

青山一丁目の物件を整理する中で、築25年以上の中古マンションと住宅ローン減税の落とし穴を知ったスミカ。
はたしてその落とし穴の正体とは?

  • 登場人物紹介
    • 佐賀スミカ

      外資系に勤務するアラフォーOL。最近、周囲の女性がマンションを購入し、分譲マンションが気になり始める。

      家森マモル

      「住まいの情報館」館長。
      住まいを探す全ての人の安全・安心の相談パートナーを目指す。

      倉下アン

      転職したてのアラサー社員。不動産業界は初めてで、知識はまだまだだが、情熱は誰よりも熱い。

家森マモル
では、住宅ローン減税について整理していきましょう。
佐賀スミカ
よろしくお願いします。
家森マモル
まず、どうして中古マンションの場合は住宅ローン減税に注意が必要かということですが、中古マンションすべてで注意が必要というわけではありません。
佐賀スミカ
築25年を経過した中古マンションの場合に注意が必要なんですよね。
でもどうして築25年なのかしら?古くなりすぎているから?
家森マモル
実は、住宅ローン減税を受けるためには、購入したマンションが一定の基準をクリアする必要があるのです。
①登記床面積が50m²以上
②築25年以内の耐火建築物【マンション】
③築20年以内の非耐火建築物【一戸建て】

この3つがクリアすべき基準です。
佐賀さまがお探しになっている分譲マンションは耐火建築物、すなわち鉄筋コンクリート造にあたりますので、築25年を超えていると、基本的には住宅ローン減税が受けられないということになります。
佐賀スミカ
そうなのね。そうすると、この青山一丁目の物件も、さっきの神楽坂の物件も住宅ローン減税は無理ということね。
家森マモル
ただ、2005年に行われた税制改革により、築25年を経過していても一定の条件をクリアすれば住宅ローン減税の対象となることになっています。それが「地震に対する安全性の基準に適合する」という条件です。
佐賀スミカ
つまり地震に強いということ?
家森マモル
その通りです。そして、この条件に適合するには、次の3点のどれか一つを満たす必要があります。
1、「耐震基準適合証明書」の交付を受けた物件
2、「住宅性能評価」において一定の条件を満たしている物件
3、「既存住宅瑕疵保険」に加入している物件

佐賀スミカ
どれか一つを満たせばいいんだ。
家森マモル
築25年を経過した物件のうち、1981年6月以降に建築確認を取得したマンションであれば、申請すれば「耐震基準適合証明書」を受け取ることは、(基準を満たしていれば)それほど難しくありません。
一方で、1981年5月以前に建築確認を申請した、いわゆる旧耐震基準物件の場合は、一般的には「耐震基準適合証明」を取得することが難しいようです。
佐賀スミカ
築28年というと1989年だから、この青山一丁目の物件は、申請して、耐震基準適合証明書が取得できれば大丈夫なのね。
家森マモル
はい。築年数の問題はこれでクリアします。
佐賀スミカ
他に気を付けた方がいいポイントはありますか?
家森マモル
住宅ローン減税については、次の4つを覚えておいていただくといいと思います。
1、住宅ローン減税の対象となる物件
2、築25年以上の物件も申請することで、対象になりうる
3、期間限定の制度である
4、人とモノによって控除額が違う
佐賀スミカ
いままでで、1と2は分かったから、 次は3つ目のポイントね。
家森マモル
はい。それでは3つめの「期間限定」ですが、住宅ローン減税という制度自体は、実は2018年に終了する予定の制度でした。
佐賀スミカ
え、そうなの?
家森マモル
これは、消費税の10%への増税を延期したための特例的な措置で、現在は住宅ローン減税は2021年まで適用されることになっています。
逆に言うと、それ以降は今の住宅ローン減税が終了するということです。
佐賀スミカ
そうなんだ。じゃあ、終了後に買うよりは今の方がおトクということね。
家森マモル
そうですね。
もちろん、マンション市場の動きにより一概には言えませんが、少なくとも住宅ローン減税が受けられないよりは受けられた方がおトクだと思います。
佐賀スミカ
そうなんだ。
じゃあ、今マンションを買うかどうか迷っている友だちにも教えてあげなきゃ。
家森マモル
ぜひ、そうしてください。
次に4つめの佐賀さまご自身の場合の控除額についてです。
佐賀スミカ
それはぜひ知っておきたいわね。
家森マモル
控除金額は次の3つの条件で変わります。
1、新築マンションか、中古マンションか
2、住宅ローンの残高
3、所得税額・住民税額
佐賀スミカ
新築と、中古で違いがあるの?
家森マモル
控除対象額が、新築もしくは売主が不動産会社の中古の場合4,000万円。
一般的な中古の場合は2,000万円までとなります。
佐賀スミカ
へ~~~、結構違うのね。
家森マモル
では、具体的に計算してみましょうか。今回のケースを想定し年収800万円で4500万円を借り入れたというお一人世帯で計算してみましょう。
年収800万円の場合の所得税は約46万円、住民税は約45万円です。あくまで控除ですので、支払った税金より多く戻ってくることはありません。
一方で、4500万円のローンを1月から返済し始めたとすると、年末時点での残高は約4400万円となります。
佐賀スミカ
そうすると、一年間の控除額は新築マンションなら最大40万円控除だけど普通の中古なら最大20万円ということね?
家森マモル
そのとおりです。
ローン残高が4,000万円(中古の場合は2,000万円)を下回った時は、ローン残高の1%を上限として控除を受けることが出来ます。
佐賀スミカ
なるほど、私の場合は、ローン残高を計算すればいいのね。
家森マモル
はい。それでは、いかがでしょう。
このまま続けて、マンション購入で必要な税金についても整理してみましょうか。
佐賀スミカ
はい、ぜひお願いいたします。

関連おすすめセミナー

住宅ローン減税の基礎知識を身に着けたスミカ。
次回、マンション購入にまつわる税金を整理することに。
to be continued…

家森館長のワンポイント!
「すまい給付金」サイトで住宅ローン減税の目安がカンタンに分かる?

住宅ローンの控除額を計算をする際に非常に便利なサイトがあります。
国土交通省が運営する「すまい給付金」サイトです。 こちらの「かんたんシミュレーション」では、年収や利率など基本的な情報を入力するだけで目安の控除額が計算できます。
たとえば、年収600万円の方が住宅ローン4,000万円を借り入れて新築マンションを購入した場合。
消費税率(8%)、所有権(一人)、扶養人数(0人)、ボーナス払い(0円と仮定)年利【固定】(1.22%と仮定※1)、借入期間(35年と仮定)、を入力すれば、おおよその目安となる金額がすぐに出てきます。
この条件だと、初年度が約367,000円10年間で約3,430,300円となります。
源泉徴収票などを用意すれば、より現実に即したシミュレーションができる「しっかりシミュレーション」もありますので、ぜひ、お試しください。

※1:都市銀行例「フラット35」手数料定額型で割引プラン適用の場合を参照しています。
※シミュレーション結果の額はあくまでも参考となります。
正確な住宅ローン控除額は、借入先金融機関などに確認を行ってください。

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