住まいのコラム

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Vol:24

マンション購入に必要な税金。

住宅ローン減税について理解を深めたスミカ。
今回は、マンション購入、そして住んでからかかる税金について整理することに。

  • 登場人物紹介
    • 佐賀スミカ

      外資系に勤務するアラフォーOL。最近、周囲の女性がマンションを購入し、分譲マンションが気になり始める。

      家森マモル

      「住まいの情報館」館長。
      住まいを探す全ての人の安全・安心の相談パートナーを目指す。

      倉下アン

      転職したてのアラサー社員。不動産業界は初めてで、知識はまだまだだが、情熱は誰よりも熱い。

家森マモル
それでは、マンション購入によって生じる税金について整理していきましょう。
佐賀スミカ
税金って本当にややこしくて難しいのよね。
聞いているとどんどん分からなくなってきちゃうの。
アンちゃんは、税金のことはわかるの?
倉下アン
不動産に関わる税金のことは、仕事で必要な知識ですので、なんとか頑張って理解しました。ただ、仕事に関係のない税金のことは、実はほとんど分かりません。
税金関係は難しい用語が多く、割合の計算も多いことが、理解を難しくしている気がします。
佐賀スミカ
分かる!パーセントって文字を見るたびに、心がくじけそうになるのよね。
でも、確かに仕事に関係のあることだと、理解出来たりもするわね。
人の頭って不思議ね。
家森マモル
それでは、なるべく分かりやすく説明できるように頑張ります。
佐賀スミカ
よろしくお願いします。
家森マモル
まず、マンション購入で生じる税金は、購入時と購入後の税金に分けられます。
購入時に必要なのが「不動産取得税」と「登録免許税・印紙税」
購入後に発生するのが「固定資産税」と「都市計画税」です。
整理すると、こんな表になります。

佐賀スミカ
4つもあるのね。
家森マモル
まずは、購入時に必要な税金を整理していきましょう。
一つめは不動産取得税です。
不動産取得税は、不動産を取得したときに、その固定資産税評価額に応じて都道府県が課税する税金です。
住宅用の建物や住宅用の土地には、特例が設けられており、こちらの式で計算されます。

■建物にかかる不動産取得税
(住宅の固定資産税評価額-控除額)×税率3%
※控除額は新築・中古等、建物の条件により決定されます

■土地にかかる不動産取得税
(土地の固定資産税評価額×1/2×税率3%)-控除額
※一定の要件のもと、次のAかBの多い金額が控除額
A=45,000円
B=(土地1m²当たりの固定資産税評価額×1/2)×(課税床面積× 2(200m²限度))× 3%


「課税床面積」とは、共用部分全体の面積を各戸の専有面積の割合で按分した面積と、各戸の専有面積を合計した面積です。

佐賀スミカ
早くも難しい用語とパーセントが・・・、固定資産税評価額ってなに?
家森マモル
固定資産税評価額は、非常に計算が難しいので仕組みを理解しておくだけでいいと思います。
これは、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づき、各市区町村が決定する評価額のことです。
その目安は、
【土地】…土地の価値の基準となる国土交通省発表の地価公示価格に対し7割程度
【家屋】…建築費の5割~7割程度
と言われています。
佐賀スミカ
購入価格とは違うのね。なるほど。
家森マモル
実際のマンションを仮定して計算してみると分かりやすいかもしれませんね。

建物(課税床面積:70m²、固定資産税評価額:1,500万円)、
土地(面積:10m²、固定資産税評価額:1,600万円)の新築マンションを購入した場合で計算してみましょう。

  ■建物について
(1,500万円-1,200万円)×3%=9万円
【建物分の不動産取得税は9万円】


■土地について
(1)1,600万円×1/2×3%=24万円
(2)控除額はA:4.5万円
B:(1,600万円÷10m²×1/2)×(70m²×2)×3%=336万円

24万円-336万円=-312万円
【土地分の不動産取得税は0円】


以上より、不動産取得税は
【建物分+土地分=9万円+0円=9万円】となります。
佐賀スミカ
う~~~ん、難しいのは難しいけど、式さえわかれば、計算そのものはそれほど大変じゃないのね。
家森マモル
2つめは「登録免許税・印紙税」です。
印紙税というのはいわゆる印紙代のことです。
佐賀スミカ
印紙税は印紙代なんだ!それなら分かります。
契約書ごとに必要ということね。
家森マモル
はい。マンション購入の場合は、売買契約書とローンの契約書で必要となります。
佐賀スミカ
印紙代は取引金額ごとに決まっているので、覚える必要もないし、計算も必要ないからいいのよね(笑)。
家森マモル
そうですね(笑)。それでは登録免許税を整理しましょう。
登録免許税は、新築物件を購入して所有権保存登記をするときや、売り主から買い主へ所有権を移転するとき、また、住宅ローンを借り入れる際の抵当権の設定登記時にかかる税金です。
マンション購入時を整理すると次の表のようになります。
住宅用の特例は、住宅ローン控除と同様に、条件が設定されていて築25年以上だと適用されない場合がありますので、注意が必要です。

家森マモル
では、実際に新築マンションを購入した場合を例に計算してみましょう。
 マンションの固定資産税課税評価額が3,000万円の場合は所有権保存登記になりますので、
固定資産税評価額×0.15% ⇒ 3,000万円×0.15%=45,000円
(※中古マンションを購入した場合は、税率0.3%となります)

その際、 4,500万円の住宅ローンを組んだ場合抵当権設定登記で計算し、
借入額×0.1% ⇒ 4,500万円×0.1%=45,000円
 となります。
佐賀スミカ
うん、これは分かりやすかった!
家森マモル
登録免許税と印紙税は、マンションを購入する際に支払う必要があるので、事前に用意しておかないといけません。
一方、不動産取得税については、マンション購入後、4~6ヶ月後までに各都道府県から届く「納税通知書」に基づいて支払うことになります。
佐賀スミカ
そっか、不動産取得税は覚えておかないと通知が来た時にびっくりしちゃうわね。
家森マモル
そうですね。できれば早めに準備しておきたいですね。
では、続いては、マンションを買ってから必要になる税金を整理しましょう。
佐賀スミカ
よろしくお願いします。

マンション購入時に必要な税金を理解したスミカ。
次回はマンション購入後にかかる税金を整理することに。
to be continued…

家森館長のワンポイント!
固定資産税評価額を、もう少し詳しく。

土地の固定資産税評価額は、土地は公示地価の70%、建物は建築費の50~70%程度が目安と言われています。

公示地価については、国土交通省のサイトで調べることが可能です。
公示地価は1m²単位の数値ですので、

公示地価×マンションの敷地面積×(自宅の専有面積÷全住戸の専有面積の合計)×70%

を計算すればおおよその金額を知ることが出来ます。

建物の固定資産評価額は、建築費や経年による変化をもとに計算されます。
これは非常に複雑ですので、同じく国土交通省の発表している
建築価額表をもとに目安として計算するといいと思います。

建築価額表の金額×専有面積×70%

この固定資産税評価額を目安だけでも把握しておくとマンション購入やマンションに住んでからの税金が非常に計算しやすくなるのでぜひ活用してください。

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